HOE KOOP IK EEN WONING?
Je kan zelf zoeken op de vastgoedmarkt (via advertenties, sites, immobiliënkantoren etc.) of een woning kopen via een openbare verkoop of online verkoop (Biddit). Daarnaast bestaat er ook nog de mogelijkheid tot verkoop uit de hand. Allemaal hebben ze hun voor- en nadelen.
Het voordeel van het kopen met een immobiliënkantoor is dat je meestal goed op de hoogte bent van het aanbod. Immobiliënkantoren plaatsen hun huizen of appartementen op het internet waardoor je ze goed kan opzoeken. Handig is dat sommige websites toelaten in te schrijven op een gepersonaliseerde nieuwsbrief. Zo word je verwittigd wanneer er een nieuw huis of appartement in jouw buurt te koop komt. Bovendien kan je als kandidaat-koper altijd beroep doen op hun expertise. Wees dan ook niet bang om alle vragen die je hebt op het immobiliënkantoor af te vuren.
Een nadeel is dat het immobiliënkantoor natuurlijk een percentage op de verkoopsprijs opstrijkt. Immobiliënkantoren hebben er zo belang bij dat jij het huis of appartement zo duur mogelijk betaalt.
Een openbare verkoop is een verkoop bij opbod die wordt aangekondigd met publiciteit in de pers en aanplakbrieven. Bovendien wordt een openbare verkoop volledig geregeld door een notaris en vindt die meestal plaats in een café, een verkoopzaal of op het vredegerecht. Alle inlichtingen over de verkoopsvoorwaarden kunnen kandidaat-kopers dan ook inwinnen bij de notaris. Op de openbare veiling wijst de notaris het goed toe aan de meestbiedende, indien de eigenaar akkoord gaat. Onmiddellijk daarna wordt de akte opgemaakt en ondertekend. Het is van belang te weten dat je als koper bij de toewijzing geen bedenktijd meer kunt vragen of een opschortende voorwaarde kunt bedingen. Je koopt of je koopt niet.
Bij verkoop uit de hand of onderhandse verkoop komen verkoper en koper overeen om een bepaalde woning te verkopen voor een bepaalde prijs, zonder tussenkomst van een makelaar. De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord vastgelegd in een voorlopige verkoopovereenkomst, dewelke bindend is. De verkoop zelf loopt via de notaris.
Wanneer een koper wat meer bedenktijd wil, kan hij aan de eigenaar een optie vragen. Daarbij gaat de verkoper een eenzijdige verbintenis aan om binnen een bepaalde termijn niet aan iemand anders te verkopen. Als koper moet je binnen de afgesproken termijn schriftelijk bevestigen aan de verkoper dat je de woning wil kopen en dan is de verkoop onmiddellijk definitief. Doe je dat niet, dan gaat de verkoop niet door en mag de verkoper zijn woning aan andere geïnteresseerden verkopen.
Online vastgoed kopen en verkopen? Dat kan vanaf nu via Biddit.be, een initiatief van de Federatie van het Notariaat (Fednot). Via de online verkoop kunnen kopers op een eenvoudige, transparante en veilige manier biedingen uitbrengen op een woning. Gebruiksvriendelijkheid wordt er gekoppeld aan de vastgoedexpertise en vertrouwensfunctie van de notaris die de verkoop organiseert. De online verkoop op Biddit.be is gebruiksvriendelijk, maar niet vrijblijvend: de notaris kent elke bieder en elk bod dat hij of zij doet is bindend.
IK HEB EEN KEUZE GEMAAKT, WAT NU?
Een koper die de ideale woning heeft gevonden, heeft verschillende mogelijkheden om zich te verbinden ten opzichte van de verkoper: een bod uitbrengen, gebruik maken van een optie op een goed, of een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte doen. Meestal wordt één van deze methodes gevolgd door het opstellen van een voorlopige verkoopovereenkomst. Soms gaan de partijen direct over tot het opmaken van de voorlopige verkoopovereenkomst, zonder voorafgaande fase van een bod of optie.
De verkoopovereenkomst: Zodra een verkoper zich verbindt een woning over te dragen aan een koper, die ermee akkoord gaat de overeengekomen prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van beide partijen nog terug. De voorlopige verkoopovereenkomst of compromis is dus allesbehalve voorlopig, maar definitief. De verkoopovereenkomst (compromis) vormt het bewijs voor de partijen dat het contract gesloten is. Deze vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.
Het is dus van het allergrootste belang de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie achteraf. Het opstellen van die overeenkomst is niet altijd eenvoudig. De notaris worden zal naar aanleiding van een verkoop een hele reeks opzoekingen doen, zodat verkoper en koper met zekerheid de verkoop kunnen sluiten.
DE NOTARIËLE AKTE
De notariële akte: Om een verkoop wettelijk te bezegelen is er een notariële akte nodig. Tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Binnen deze termijn dienen bovendien de registratierechten betaald te worden. In de periode tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte zal de notaris verschillende opzoekingen doen en controles uitvoeren zodat de verkoop met zekerheid en definitief afgesloten kan worden. Na het voltooien van zijn onderzoek zal de notaris zowel de verkoopovereenkomst, als de onderzoeksresultaten in een authentieke akte gieten. Vervolgens roept hij beide partijen samen om de akte te laten verlijden (voorlezen en tekenen). Daarna zorgt de notaris voor de registratie van de akte op het registratiekantoor. Na de ondertekening van de notariële akte, zal de notaris een afschrift van de notariële akte overmaken aan het hypotheekkantoor. Deze overschrijving is van belang, aangezien de verkoop pas daarna tegenstelbaar is aan derden. Dat betekent dat eventuele schuldeisers van de verkoper dan niet langer beslag kunnen laten leggen op de verkochte woning.
Registratierechten: De registratierechten (of verkooprechten) zijn een belasting op de aankoop van elke woning of bouwgrond. Het is een bedrag waarvoor je niet kan lenen bij de bank en de kostprijs varieert naargelang de ligging van je woonst in Vlaanderen, Brussel of Wallonië. In Vlaanderen bedragen de registratierechten 6%. Maar er zijn heel wat uitzonderingen!
-
- Bij de aankoop van de enige en eigen woning is sinds 1 januari 2022 de registratiebelasting voor natuurlijke personen verlaagd van 6% naar 3% (van toepassing op alle koopovereenkomsten waarvan de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2022 – ook als de verkoopovereenkomst nog in 2021 ondertekend is).
- Voor natuurlijke personen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) of een (gedeeltelijke) sloop en herbouw uitvoeren van de enige eigen woning, geldt een aanvullend verlaagd tarief. Ze betalen vanaf 2022 nog maar 1% registratiebelasting in plaats van 5%. Opgelet: de EPB-eisen voor een ingrijpende energetische renovatie worden vanaf 2022 ook wat strenger. Voor omgevingsvergunningsaanvragen vanaf 2022 moet je een E-peil van maximaal E60 behalen.
- Sinds 1 januari 2022 betaal je in Vlaanderen 12% (in plaats van 10%) registratierechten voor een bouwgrond en voor de aankoop van een tweede, derde, … woning.
WAT NA DE NOTARIËLE AKTE?
Na de ondertekening van de akte stuurt de notaris een afschrift van de notariële akte naar het Kantoor Rechtszekerheid (het hypotheekkantoor) waar de notariële akte wordt overgeschreven. Die overschrijving is van het allergrootste belang. Slechts daarna is de verkoop tegenstelbaar aan derden, wat betekent dat die derden vanaf de overschrijving met de overdracht moeten rekening houden. Zolang de akte niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor:
- hebben derden nog geen officiële kennis van de overdracht en zouden zij nog altijd beslag kunnen laten leggen op het verkochte goed;
- kunnen zij nog een hypotheek laten inschrijven of andere voor de koper onaangename initiatieven nemen.
De notaris zal er dus voor zorgen dat de aankoopakte zo snel mogelijk wordt overgeschreven.
Binnen de 15 dagen na de ondertekening van de notariële akte zal de notaris er ook voor zorgen dat de registratierechten verschuldigd op de aankoop betaald worden aan het registratiekantoor. De koper moet die registratierechten aan de notaris betalen vóór de akte wordt getekend, samen met de erelonen en aktekosten. Bovendien moet de notaris de verkoop aan verschillende administraties en instanties melden (Agentschap Bos, Agentschap Onroerend Erfgoed, syndici…)
- Onroerende voorheffing: Na de ondertekening van de notariële akte ben je officieel eigenaar van de woning en zal je daar jaarlijks onroerende voorheffing voor moeten betalen. De berekening van de onroerende voorheffing gebeurt op basis van het kadastraal inkomen (KI).
- Woningverzekering: Ook een woningverzekering afsluiten voor je nieuwe woning is aangewezen. De woningverzekering biedt dekking tegen schade aan de woning en inboedel. Verschillende omstandigheden kunnen immers je woning beschadigen: brand, waterschade, storm etc. Het is wel van belang goed na te gaan welke risico’s al dan niet door de polis gedekt worden. Er zijn namelijk verschillen van verzekeraar tot verzekeraar. De kostprijs van de verzekering is afhankelijk van de oppervlakte en de geschatte waarde van de woning en inboedel.
Meer informatie
- Bij de aankoop van een woning komt zoveel kijken dat je het overzicht wel eens zou kunnen verliezen. De rubriek ‘kopen en verkopen’ op de portaalsite van de Federale Overheid wil je helpen om dat te voorkomen.
- Wil je meer weten over de fiscale aspecten (btw of registratierechten) die komen kijken bij het kopen van een woning? Ga dan eens naar de website van de Federale Overheidsdienst Financiën.
- Ook de website van de Nederlandstalige notarissen informeert je over alle mogelijk aspecten van kopen en verkopen.